商業(yè)地產(chǎn)圈的普遍共識(shí)是，2016年會(huì)步入存量激活時(shí)期。在2015年末，中糧也加入輕資產(chǎn)管理大軍，作為這一板塊的主要操盤(pán)手，天津大悅城總經(jīng)理吳錚認(rèn)為，輕資產(chǎn)管理只是手段，核心層面是以運(yùn)營(yíng)能力撬動(dòng)資產(chǎn)，運(yùn)營(yíng)強(qiáng)資方自然會(huì)主動(dòng)找你。

天津商業(yè)市場(chǎng)的2015年并不平靜，百貨接連閉店，主流百貨項(xiàng)目銷售額遭遇雙位數(shù)下降。在吳錚看來(lái)，危機(jī)不僅會(huì)在百貨業(yè)，未來(lái)購(gòu)物中心也會(huì)越來(lái)越困難。吳錚表示，購(gòu)物中心的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)會(huì)越來(lái)越激烈，快時(shí)尚、體驗(yàn)、兒童業(yè)態(tài)幾乎成為任何一個(gè)商場(chǎng)的“標(biāo)配”，消費(fèi)者對(duì)購(gòu)物場(chǎng)所的篩選會(huì)以距離作為衡量，哪個(gè)商場(chǎng)近就在哪里消費(fèi)。

“未來(lái)成功的購(gòu)物中心一定是不像購(gòu)物中心的購(gòu)物中心。”吳錚解釋道，在商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)量比較大的情況下，必須以內(nèi)容突破，差異化才是贏得競(jìng)爭(zhēng)的惟一方法�！百�(gòu)物中心需要給消費(fèi)者制造一些別人沒(méi)有的空間，給他們一個(gè)來(lái)這里的理由�！�

去年，天津大悅城日�？土髟�5萬(wàn)人次左右，周末可達(dá)到8萬(wàn)-10萬(wàn)人次，年均客流量在2200萬(wàn)-2400萬(wàn)人次。2014年，天津大悅城就已實(shí)現(xiàn)盈利，去年，EBIDA（利息、折舊及攤銷前收入）在2億元以上。天津大悅城已成為天津市場(chǎng)上頗具影響力和地標(biāo)價(jià)值的項(xiàng)目。也正是在運(yùn)營(yíng)上受到認(rèn)可，去年，大悅城團(tuán)隊(duì)接管了天津黃金商圈的津匯廣場(chǎng)項(xiàng)目，預(yù)期今年底開(kāi)業(yè)�！吧虡I(yè)地產(chǎn)會(huì)進(jìn)入存量盤(pán)活的階段，不再是新增增量的時(shí)期�！眳清P說(shuō)，是否具有運(yùn)營(yíng)能力決定了能否真正撬動(dòng)資產(chǎn)。至于是通過(guò)股權(quán)還是非股權(quán)撬動(dòng)，是后期杠桿的問(wèn)題，但總的來(lái)說(shuō)，運(yùn)營(yíng)強(qiáng)資方就會(huì)來(lái)找你。

從經(jīng)營(yíng)商品到經(jīng)營(yíng)客流是在未來(lái)一定時(shí)期內(nèi)零售業(yè)的主流方向。吳錚很堅(jiān)定地認(rèn)為，一起以買(mǎi)東西為主的業(yè)態(tài)會(huì)越來(lái)越脆弱�！鞍儇洸粫�(huì)完全消失，但一定會(huì)大面積滅亡�！被ヂ�(lián)網(wǎng)購(gòu)物未來(lái)的趨勢(shì)一定會(huì)是體驗(yàn)更好、效率更高、假貨也會(huì)逐步減少，目的性消費(fèi)會(huì)很容易從電商渠道上解決，如果還是以目的性購(gòu)物為主，生存空間勢(shì)必會(huì)狹小。

購(gòu)物中心需要發(fā)揮社交屬性的優(yōu)勢(shì)，產(chǎn)生隨機(jī)購(gòu)物�！吧缃灰欢〞�(huì)激發(fā)隨機(jī)性購(gòu)物，兩個(gè)人一起購(gòu)物一定會(huì)比一個(gè)人買(mǎi)的多。我們做過(guò)一個(gè)5000人樣本的調(diào)查，隨機(jī)詢問(wèn)消費(fèi)者來(lái)大悅城的理由，65%的人說(shuō)他們是來(lái)吃飯、逛街玩的，35%是以購(gòu)物為目的。這些以購(gòu)物為目的消費(fèi)者主要是買(mǎi)帽子、鞋等�！�

吳錚說(shuō)道，他們接著又問(wèn)消費(fèi)者第二個(gè)問(wèn)題，他們最終是否實(shí)現(xiàn)購(gòu)買(mǎi)。結(jié)果顯示，35%的人當(dāng)中只有70%買(mǎi)了商品，而65%不以買(mǎi)東西為目的的消費(fèi)者反而買(mǎi)的更多，他們中有60%都發(fā)生了消費(fèi)。這也說(shuō)明，隨機(jī)性購(gòu)物會(huì)是購(gòu)物中心的趨勢(shì)，需要商業(yè)在貨品豐富度、陳列特色等方面更用心，間接把客流做足，通過(guò)商家刺激消費(fèi)者的隨機(jī)性購(gòu)物。

從2011年12月開(kāi)業(yè)至今，天津大悅城每年保持著50%的增長(zhǎng)率。天津大悅城也從一個(gè)一站式購(gòu)物中心、主題街區(qū)購(gòu)物中心到可以滿足消費(fèi)者多元需求的平臺(tái)。

在吳錚看來(lái)，物質(zhì)豐富時(shí)代，購(gòu)物中心不能再以物質(zhì)稀缺年代里的供給拉動(dòng)，更應(yīng)該從消費(fèi)者需求角度提供。購(gòu)物中心是需求端的改變，出發(fā)點(diǎn)一定是消費(fèi)者需要什么。不過(guò)，作為運(yùn)營(yíng)者研究的不能只是消費(fèi)行為，還需要加入消費(fèi)者生活行為研究。

吳錚表示，今年天津大悅城會(huì)更加注重會(huì)員研究，從完整的消費(fèi)圖譜中更好地做匹配和挖掘商業(yè)價(jià)值。“如果我知道你來(lái)了，會(huì)更好地了解消費(fèi)需求，在進(jìn)行有針對(duì)性的推送和激勵(lì)措施，激發(fā)他們產(chǎn)生消費(fèi)�！�

購(gòu)物中心需要專注于做本地高黏度客群。吳錚表示，對(duì)于購(gòu)物中心來(lái)說(shuō)，人數(shù)是有飽和度的，來(lái)的消費(fèi)者盡量要找到感覺(jué)可以產(chǎn)生消費(fèi)，滿足他的需求。對(duì)于大悅城來(lái)說(shuō)，追求客流質(zhì)量比數(shù)量更為重要。

(本文來(lái)源/北京商報(bào) 記者/劉宇)