位于上海北外灘的白玉蘭廣場(chǎng)，原本準(zhǔn)備今年開業(yè)，但因多種原因目前已延遲到明年才能開業(yè)。無獨(dú)有偶，上海虹橋商務(wù)區(qū)由瑞安集團(tuán)開發(fā)的購物中心項(xiàng)目虹橋天地更是幾度延遲，記者從多位知情人士處了解到，其之前預(yù)期的開業(yè)時(shí)間是2015年上半年，后來延后到今年9月，再后來延后到今年年底。

    記者近期深度調(diào)研獲悉，近年來，由于諸多資本涌入商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，導(dǎo)致每年全國(guó)購物中心過度開發(fā)，繼而讓購物中心集體遭遇工程延期、招商困難，部分地區(qū)的零售項(xiàng)目空置率甚至高達(dá)40%，使很多項(xiàng)目無法如期開業(yè)，但不少開發(fā)商們似乎并沒有意識(shí)到這些，這讓購物中心營(yíng)運(yùn)者陷入尷尬。

    “幾乎每年都有數(shù)百家新的購物中心增量投入市場(chǎng)，但是市場(chǎng)根本不需要這么多量，這會(huì)導(dǎo)致購物中心的總量供大于求。”長(zhǎng)年負(fù)責(zé)購物中心開業(yè)、招商的協(xié)信商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)上海區(qū)域商業(yè)總經(jīng)理徐蓉坦言。

    世邦魏理仕指出，2013年，全球在建購物中心面積達(dá)3900萬平方米，在建面積最多的前10個(gè)城市中有8個(gè)位于中國(guó)。2015年下半年，上海將持續(xù)迎來新項(xiàng)目入市，預(yù)計(jì)新增供應(yīng)將達(dá)到71.4萬平方米，其中約有87%位于非核心商圈。

    世邦魏理仕發(fā)布《購物中心建設(shè)：全球最活躍城市》中的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在2014年至2016年間，上海和成都在建購物中心面積分別達(dá)330萬平方米和320萬平方米，分別位列全球城市第一和第二。在部分二三線城市中，大量的新增供應(yīng)已經(jīng)開始對(duì)零售市場(chǎng)表現(xiàn)帶來壓力。

    記者從多家機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)看到，2016年上海購物中心供應(yīng)還將增大，2017年的供應(yīng)還將比今年更大。

    “首先當(dāng)然是住宅市場(chǎng)的調(diào)控與走低，開發(fā)商都看到多年后很多城市的住宅會(huì)過剩，因此一定要加緊轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)。其次，一些零售商由于生意難做，也開始轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，比如步步高、銀泰等。當(dāng)然最根本的原因是對(duì)很多開發(fā)商而言，開發(fā)購物中心是一個(gè)‘羊毛出在豬身上’的過程，你只要建一個(gè)購物中心，就會(huì)使得周邊的寫字樓、住宅增值，只要將寫字樓和住宅租售出去，開發(fā)商就已經(jīng)賺錢，剩下的購物中心就變成了‘犧牲品’，開發(fā)商不關(guān)心購物中心的死活，他們只關(guān)心其他物業(yè)租售的盈利。要知道，零售業(yè)是非常繁瑣和復(fù)雜的，你不好好經(jīng)營(yíng)，僅是當(dāng)作一個(gè)拉升周邊房產(chǎn)的工具，必然做不好商業(yè)�！盧ET睿意德商業(yè)服務(wù)部董事杜斌指出。

    隨著零售物業(yè)市場(chǎng)體量和版圖的快速擴(kuò)張，諸多“后遺癥”出現(xiàn)。

    首先是工期的延遲。“其實(shí)在業(yè)內(nèi)這已是常規(guī)，能夠按時(shí)完成工期的大概只有萬達(dá)這類‘軍事化’管理的項(xiàng)目，因?yàn)槿f達(dá)有數(shù)百個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)，每個(gè)節(jié)點(diǎn)必須完成指標(biāo)，不能完成者出局，萬達(dá)甚至在部分管理崗位準(zhǔn)備諸多備用者，一旦有人出局，立即有人頂上，這讓萬達(dá)廣場(chǎng)基本都可如期開業(yè)。但其他業(yè)者并不具備此種能力，一旦項(xiàng)目過多則工期就難以如期完成。”旭美商業(yè)投資管理有限公司CEO潘韜告訴記者。

    有多年招商經(jīng)驗(yàn)的徐蓉透露，以往一個(gè)購物中心的主力店應(yīng)該是LV、GUCCI這類“重奢”大牌，但如今隨著公務(wù)消費(fèi)受限、海外代購升溫等，很多奢侈品消費(fèi)都不會(huì)落地在國(guó)內(nèi)，這讓大牌在前一陣也開始“破天荒”地打折，于是“重奢”大牌鮮少有擴(kuò)張計(jì)劃，而且這類大牌通常在一個(gè)城市也只能開3~4家店，一旦飽和也不會(huì)再擴(kuò)張，于是招主力店難度加大。

    “大家退一步，就開始招‘輕奢’品牌，比如Coach、MK等，但這些品牌都需要裝修補(bǔ)貼，按每平方米3萬至5萬不等計(jì)算，一家輕奢店的補(bǔ)貼可高達(dá)數(shù)千萬元，這些成本都要購物中心承擔(dān)，這讓業(yè)主不堪重負(fù)�！倍疟筇寡�。

    “目前整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)供應(yīng)非常大，但是零售行業(yè)受到電商沖擊在不斷下行，因此很多購物中心招商的時(shí)候都面臨尷尬。小的品牌想進(jìn)來，但是我們不愿意給它們鋪位，大品牌對(duì)于租金的要求非常苛刻，還需要我們補(bǔ)貼裝修。比如目前A&F、MK、KateSpade這幾個(gè)輕奢品牌就非�；鸨�，招商難度非常大�！币晃粡氖抡猩坦ぷ鞯臉I(yè)內(nèi)人士告訴記者。

    “問題又來了，快時(shí)尚雖然可以吸引人流，但這類門店需要的面積很大，且有些品牌比如：拉夏貝爾、熱風(fēng)等現(xiàn)在都必須要一樓的好位置，否則就不進(jìn)入，因?yàn)樗鼈冏约赫J(rèn)為可以帶來客流是本錢，于是提諸多要求。更令人頭痛的是，這些以往普通的服飾品牌都要求裝修補(bǔ)貼，單店補(bǔ)貼金額從數(shù)百萬元到上千萬元不等。因?yàn)楸浑娚虥_擊后，服飾品牌利潤(rùn)下滑，一家虧損門店要靠好幾家盈利門店養(yǎng)活，于是服飾品牌就要依靠購物中心業(yè)主補(bǔ)貼裝修費(fèi)用來獲利。這加劇了購物中心的成本壓力和招商難度。”杜斌告訴記者。

    在招商有巨大難度后，不少購物中心的空置率上升。這一點(diǎn)在某些供應(yīng)集中且消費(fèi)人口尚待培養(yǎng)的新興商圈將尤為明顯。同時(shí)項(xiàng)目間的競(jìng)爭(zhēng)升級(jí)將進(jìn)一步強(qiáng)化市場(chǎng)的租戶主導(dǎo)特征，租金的上漲空間料將持續(xù)受限。

    高空置率使得大量購物中心遭遇開業(yè)難。

    “一般我們要求開業(yè)的時(shí)候85%~90%的商鋪都可以開業(yè)，但是很多商場(chǎng)迫于開業(yè)時(shí)間都通過試營(yíng)業(yè)等方式先行開業(yè)，其實(shí)很多商鋪都沒有完全招滿，不算完整的開業(yè)�！鄙鲜鰪氖抡猩坦ぷ鞯娜耸客嘎丁�

    “有些商家為完成開業(yè)指標(biāo)，則旨在招滿，并非注重定位，這讓這些即便已經(jīng)開業(yè)的商場(chǎng)也面臨尷尬。比如開業(yè)不久的新世界大丸，其在日方支持下招到一些國(guó)際高端品牌，但同時(shí)其店內(nèi)也充斥著很多名不見經(jīng)傳的品牌，這種混亂的定位本身就有問題，加之其位于南京路步行街，這類游客諸多的地帶整體消費(fèi)力不高，可新世界大丸定位高端，其店內(nèi)的旋轉(zhuǎn)式手扶電梯據(jù)說在全球只有100部不到，其店內(nèi)購買了十幾部，如此高端的定位與大眾化消費(fèi)的游客群體根本不匹配。所以，盲目開發(fā)的項(xiàng)目存在虧損風(fēng)險(xiǎn)�！遍L(zhǎng)期研究商業(yè)地產(chǎn)的郭先生分析道。

    高緯環(huán)球數(shù)據(jù)顯示，上海購物中心的毛收益率已經(jīng)從2008年的9%降低到2015年的4.91%。

    “以往一個(gè)10萬平方米的購物中心可能7~10年可以回本，如今估計(jì)起碼要10年以上才能回本�！倍疟笾赋�。

    “未來商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和管理必然需要分開，開發(fā)商全部自持項(xiàng)目的話，根本沒有資金來進(jìn)行開發(fā)，但是中國(guó)目前的管理方和資產(chǎn)方還沒有明確的模式，萬科、萬達(dá)都在進(jìn)行嘗試，但目前這個(gè)模式還不成熟，這個(gè)問題也制約著商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展�！鄙鲜鰪氖抡猩坦ぷ鞯娜耸刻寡浴�

    (本文來源/第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào) 作者/樂琰 羅韜)