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中國奧園，第二個上岸

admin 2023-12-4 10:19 1164人圍觀 觀點

中國奧園，第二個上岸


本文來源 / 斑馬消費  作者 /  楊柘

上周，中國奧園境外債務重組方案獲通過，老板郭梓文總算松了一口氣。但這還遠沒交卷的一刻。

債務化解只是暫時為企業(yè)爭取時間，硬仗在后面——保交樓、通過市場回血，公司才會走回正軌。

這一方面有賴于市場的回暖，另一方面還需要攢足“子彈”，使得項目有序開發(fā)和入市。

所幸，當前政策利好越來越多，市場信心逐步恢復。

為及早脫離這場危機，中國奧園使出了九牛二虎之力，不僅引入國資合作開發(fā)旗下項目，還不惜將奧園健康控制權讓出。同時，郭梓文還以個人海外資產(chǎn)及部分境內資產(chǎn)作為債務重組的增信。

作為曾經(jīng)的粵系黑馬，中國奧園為正在泥潭中掙扎的佳兆業(yè)集團、寶龍地產(chǎn)等一眾粵系房企打了一個樣。

01
上岸關鍵一步

自去年1月官宣無力償還到期美元債后，中國奧園（03883.HK）的債務化解，就一直備受外界關注。

公司去年4月停牌，隨后進入煎熬時刻，但總體來看化債較為積極，賣資產(chǎn)、引進國資參與項目開發(fā)等，并與境內外債權人保持溝通，以盡可能地獲得理解。

今年9月初，公司約116億元境內債務全部展期3年，并順利復牌。3個月后，境外債務重組，邁出關鍵一步。

11月29日，公司公告境外債重組方案在債權人會議上獲投票通過，只待1月初通過法院裁決生效。

根據(jù)披露，中國奧園及Add Hero計劃分別以占有表決權金額79.11%和88.31%的出席債權人投票贊成重組方案。

按照重組方案，公司計劃發(fā)行新融資工具對原有約61億美元境外債務置換，其中包括4只合計23億美元新債務工具、14億股普通股、1.43億美元無息強制可轉換債和16億美元永續(xù)債。

公司實控人郭梓文表現(xiàn)出極大誠意，自愿出讓4億股股票，并以全部境外資產(chǎn)和部分境內資產(chǎn)作為增信。

在重組過程中，還有一個小插曲，就在10多天前，債權人之一平安海外曾提對上述重組方案持反對意見，以至于外界普遍猜疑這次重組是否撲街，之后結果反轉。

公司境內外債務化解，走完了關鍵一步。未來兩三年內，剛性債務償付壓力減少，便于企業(yè)集中精力保交樓，盡快走上正軌。

02
壓力仍在

經(jīng)歷這場危機后，中國奧園其實已虛弱不堪。

過去兩年，公司經(jīng)營遭遇嚴峻考驗。2021年營業(yè)收入500.22億元，同比下降的26.22%，歸母凈利潤虧損330.7億元。

2022年，公司經(jīng)營再度大滑坡，實現(xiàn)營業(yè)收入187.11億元，同比大降62.59%，歸母凈利潤虧損78.43億元。今年上半年，繼續(xù)虧損29.45億元。

一方面，房地產(chǎn)市場復蘇緩慢，導致去化有限，另一方面受流動性危機影響，公司項目推進放緩，影響交付進度。

據(jù)公司官網(wǎng)，今年前9個月，公司在全國30個城市實現(xiàn)房源交付2.35萬套，交付建筑面積263萬平方米，預計第四季度還將交付超過萬套。

據(jù)克而瑞榜單，今年前10個月，奧園集團銷售規(guī)模下滑超過40%，銷售規(guī)模跌至第97位。

結合當前樓市形勢，公司回血周期還相當長，如果銷售不暢，持有土地儲備難以變現(xiàn)，壓力依然如山大。

化解債務前后，公司先后引進山東能源、中國黃金等參與項目開發(fā)，間接獲得國資援助，有利于后續(xù)項目開發(fā)。

從今年上半年財報來看，資金方面仍然吃緊。截至今年6月末，公司現(xiàn)金、銀行存款及受限制銀行存款總額約69.37億元，其中，受限制銀行存款約35.63億元。

03
期待反轉

郭梓文、郭梓寧兄弟的崛起，是一個草根勵志故事。

上世紀90年代，郭梓寧還是廣東梅山糖業(yè)管理人員，公司所屬地產(chǎn)公司經(jīng)營不佳， 郭梓寧叫來在外搞承包業(yè)務的胞弟郭梓文，聯(lián)手盤下這家地產(chǎn)公司，并以此籌建中國奧園前身——金業(yè)集團。

同一時期，后來在廣州乃至全國市場上叱咤一方的房企次第開創(chuàng)，包括碧桂園、富力、雅居樂等。

在房地產(chǎn)低迷的1996年，郭氏兄弟在廣州番禺一片荒地上，推出第一個項目——金業(yè)別墅花園，大獲成功。

1998年遇到北京申奧熱，與體育搭邊的金業(yè)體育花園應運而生，公司隨后在北上廣等城市推出奧林匹克公園項目，一度熱銷。

拿捏到體育地產(chǎn)打法的真脈，讓郭梓文身價倍增，2002年登上福布斯中國富豪榜單。

嘗到甜頭之后，郭梓文帶領中國奧園一路狂奔。2017年-2019年，公司收入增速均超過60%。

2019年，全年實現(xiàn)合同銷售1180.6億元，同比增長29%，首次躍進千億，并躋身房企前30強。奧園也成為當年表現(xiàn)最好的內房股之一，股價累計上漲1.6倍。

隨著中國房地產(chǎn)市場房住不炒的定調，市場開始轉向，奧園的日子開始不好過了。

公司依賴收并購、一線市場拿地和城市更新項目擴張，是業(yè)內人盡皆知的并購大王。

從地產(chǎn)業(yè)務到物業(yè)平臺一路兇猛，直接推動了奧園健康、奧園美谷兩大企業(yè)上市。

在高杠桿的運作模式下，一旦融資環(huán)境收緊，危機即刻出現(xiàn)。數(shù)據(jù)顯示，中國奧園資產(chǎn)負債率由2016年77.97%飆至2020年的83.34%，同期，總負債規(guī)模由571.87億元升至2714.26億元。

去年3月，在公司高管面對面座談會上，郭梓文反思過去幾年追求規(guī)模、杠桿過高，對投資過于樂觀，并作出深刻反省和總結。

在這之后，郭一改以往激進的做法，投資、拿地全部收縮，精打細算。

截至今年6月，公司土地儲備建筑面積2822萬平方米，另外還有城市更新項目規(guī)劃總建筑面積3055萬平方米，規(guī)劃可售面積1329萬平方米。

這是中國奧園重回正軌的家底。

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