2014年四季度零售市場迎來供應(yīng)高峰但高端需求疲軟的局面。數(shù)座新商場集中開業(yè)，市區(qū)范圍和郊縣都有新供入市。然而，由于高端零售行業(yè)的需求普遍表現(xiàn)疲軟，奢侈品零售商的銷售業(yè)績亦受到影響，部分品牌由于業(yè)績不佳而紛紛撤店。但不可回避的是，2015年將是上海購物中心供應(yīng)高峰元年。預(yù)計開業(yè)項目18個，面積超120萬平方米，約75％位于核心商圈以外。面對緊張的供求關(guān)系，世邦魏理仕認(rèn)為通過增加連通性基礎(chǔ)設(shè)施、各項目間錯位互補以“抱團取暖”將是2015年的一大趨勢。

　　奢侈品牌零售商喜憂參半

　　從萊坊方面了解到，去年四季度零售市場喜憂參半。例如位于靜安嘉里中心的法國女裝品牌“Paule Ka”以及位于K11的意大利時裝品牌“愛上莫斯奇諾”(Love Moschino)。但與此同時，又有一些品牌選擇在上海開設(shè)或者增設(shè)新店。快時尚品牌“颯拉”(ZARA)在上海的最大形象店在南京東路開業(yè)；輕奢品牌“邁克高仕”(Michael 　Kors)在新世界城、來福士廣場和國金中心先后開店，擴張速度非常迅速；意大利頂級奢侈內(nèi)衣品牌“La Perla”亞洲首家男裝概念店選址上海恒隆廣場于第四季度開業(yè)。然而，由于部分購物中心正在進(jìn)行品牌調(diào)整，整體購物中心出租率略有下降，從第三季度的94.0％降至第四季度的93.6％，環(huán)比下跌0.4個百分點。

　　另據(jù)世邦魏理仕不完全統(tǒng)計，2014年有22個商家首次進(jìn)駐上海。餐飲休閑類占據(jù)新進(jìn)商戶的半壁江山，其中不乏左麟右李、雕爺牛腩等熱門餐廳。此外，另有Old Navy、Abercrombie & Fitch等10家服飾類品牌和1家化妝品品牌入滬。除新進(jìn)駐品牌之外，2014年輕奢品牌積極擴張。例如，Michael Kors年內(nèi)連開5店。

　　消費客群帶來的挑戰(zhàn)與機遇

　　對此，DTZ戴德梁行董事、中國區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部主管江舒民認(rèn)為，所有關(guān)于商業(yè)購物中心及商業(yè)業(yè)態(tài)的改革，都是由于消費客群發(fā)生變化，導(dǎo)致消費習(xí)慣和消費行為變化所致。目前，90后逐漸成為市場消費的生力軍，女性消費者的消費能力也日益壯大，加上孩子正日益成為消費的核心驅(qū)動力。

　　消費群體的變化，對商業(yè)零售業(yè)產(chǎn)生了的新需求，這樣主導(dǎo)了市場未來的新方向。電子商務(wù)的發(fā)展顯然契合了這些需求，如優(yōu)衣庫電子商城營業(yè)額取得“雙11”第四的成績。然而，這勢必進(jìn)一步?jīng)_擊標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品的零售市場。許多購物中心亦開始了改革以迎合新需求，如大悅城的O2O新實驗，志在走在時代前列，開創(chuàng)收入前沿。除此，萬達(dá)也擬利用線上平臺整合其商業(yè)資源，形成線上線下的互動模式。

　　江舒民表示，購物中心須回歸生活本真，著眼細(xì)節(jié)，提升消費體驗。主題性商業(yè)地產(chǎn)項目應(yīng)提高藝術(shù)、生態(tài)和人文類設(shè)計及業(yè)態(tài)，從而使得項目吸引更多的人氣。在運營中，各個項目更加關(guān)注細(xì)節(jié)，滿足客戶的需求，以提升客戶的消費體驗，以延長客戶停留時間。增加互動性主題活動，拉近消費者與購物中心之間的距離，也使商業(yè)項目之間的差異化得以體現(xiàn)。借豐富而具特點的主題活動，帶給客戶的更強的參與感，吸引一些特定群體的客戶前來，帶動客流。

　　因地制宜實現(xiàn)本土化可持續(xù)發(fā)展

　　事實上，2015年大量購物中心的涌現(xiàn)和網(wǎng)絡(luò)購物的前后夾擊中，硬件和商業(yè)形式老舊的中小型項目或非核心商圈項目面臨的客群被分流的風(fēng)險尤大。世邦魏理仕認(rèn)為，這些項目需要通過增加連通性基礎(chǔ)設(shè)施以增人氣。目前已經(jīng)規(guī)劃、開建或部分建成此類連通性基礎(chǔ)設(shè)施的，包括已建成的陸家嘴步行連廊，中山公園商圈二層平臺、曹家渡地區(qū)樓宇連廊、新虹橋商業(yè)中心遵義路地下通道、靜安區(qū)梅泰恒商業(yè)區(qū)樓宇連廊等。

　　與此同時，在仲量聯(lián)行華東區(qū)零售地產(chǎn)部總監(jiān)鄧汝舜看來，由于交通的發(fā)展，上海市中心人口不斷外移是一個必然趨勢。加上環(huán)境污染問題，非核心地區(qū)零售地產(chǎn)的發(fā)展有很大有潛力。以寶山的"寶樂匯"為例，周邊大量的住宅項目聚集，使得其開業(yè)不久就獲得開門紅。但鄧汝舜同時也提醒開發(fā)商們，對零售地產(chǎn)的規(guī)模也要有正確的預(yù)估，因為在非核心地帶住宅相對分散，許多零售活動與娛樂項目是講求便利性的，距離的遠(yuǎn)近會很大地影響到人們的選擇，所以非核心周邊商圈的興盛是一個必然，但人流量也是有限的�！俺晒Φ耐诰蚍呛诵纳倘Φ臐摿π枰�開發(fā)商因地制宜尋找最合適的因素，根據(jù)市場靈活地調(diào)整，在實現(xiàn)本土化的同時實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展�！编嚾晁纯偨Y(jié)道。

　　但萊坊方面對零售市場需求方面不樂觀，認(rèn)為未來奢侈品銷售業(yè)績增速會進(jìn)一步放緩，服飾類零售商開店保持謹(jǐn)慎態(tài)度�？紤]到可能出現(xiàn)的供大于求局面，預(yù)計未來一年零售租金將面臨下行壓力。

　　專家觀點

　　2014年購物中心近半數(shù)在外環(huán)以外，內(nèi)環(huán)外發(fā)展迅速，顯示出中心商圈漸趨飽和，城市外圍迎來購物中心發(fā)展良機，高品質(zhì)、綜合性的商業(yè)項目正在向城市外圍過渡。然而，在零售業(yè)持續(xù)低迷的當(dāng)下，便利店呈現(xiàn)逆勢增長，且這種業(yè)態(tài)最被看好。未來，隨著便利店企業(yè)加快布局，其經(jīng)營活動中存在的問題也逐漸凸顯，唯有通過線上和線下的融合、延伸門店服務(wù)，強化顧客購物體驗等入手，才能有競爭優(yōu)勢。此外，面對零售業(yè)及商業(yè)地產(chǎn)全新的變化，參與者應(yīng)當(dāng)大膽變革�；ヂ�(lián)網(wǎng)的發(fā)展速度之快使得所有的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)都不得不注重引入互聯(lián)網(wǎng)基因來改造自身項目，O2O、大數(shù)據(jù)的應(yīng)用已經(jīng)廣泛應(yīng)用在眾多項目中，成為各購物中心吸引客流的重要方法。

　　核心區(qū)域成熟商鋪租金將繼續(xù)增長

　　2014年上海社會消費品零售額增速與2013年8.6%的水平相仿。核心區(qū)域內(nèi)供應(yīng)極其有限，年內(nèi)無新項目落成。全年所有新增供應(yīng)皆坐落于非核心區(qū)域。這些項目分布于虹橋、浦東張江高科技園區(qū)和普陀區(qū)南部。值得注意的是，所有這些區(qū)域均離市中心區(qū)域較近，且可用的土地與便利的交通使其對發(fā)展商、業(yè)主和眾多商鋪租戶保持吸引力。

　　2015年大量計劃中的新增供應(yīng)顯然將加劇業(yè)主間的競爭，并繼續(xù)對凈吸納量施壓。非核心區(qū)域內(nèi)大量新增供應(yīng)及其低于平均水平的租金，預(yù)計將拉低這些細(xì)分市場內(nèi)首層物業(yè)的平均固定租金，且將進(jìn)一步抑制全市整體租金的增長。然而，核心區(qū)域內(nèi)成熟項目的租金將繼續(xù)呈現(xiàn)增長趨勢。

　　商鋪市場目前遭遇高庫存問題

　　2014商鋪市場新增供應(yīng)面積247.5萬平方米，環(huán)比增長36.5%。同期，上海商鋪成交面積135.4萬平方米，比上一年減少25.7%。商鋪成交均價21330元/平方米，環(huán)比微幅增長3.3%。2014年商鋪的庫存就一路上漲，而8月供應(yīng)高峰，更是讓庫存突破750萬大關(guān)。直至年末，滬上庫存攀升至792萬平方米。從庫存表現(xiàn)來看，“外高內(nèi)低”特征明顯。目前滬上商業(yè)正處于去中心化階段，外圍地帶屬供應(yīng)集中地區(qū)。而在去化表現(xiàn)方面，由于生活配套不成熟，招商難度加大，人流量不集中，較長培養(yǎng)期等因素，導(dǎo)致外圍地區(qū)去化力度遠(yuǎn)及不上供應(yīng)速度。而且正遇樓市低迷期，投資熱情降低，需求進(jìn)一步削弱。長期的供過于求致使商業(yè)地產(chǎn)深陷高庫存問題，這對于2015年市場買賣、招商或帶來巨大壓力。 

　　（本文來源/新聞晨報 文/高馨凌）